Šta je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja pravni dokument koji reguliše i zaključuje prenos prava svojine sa prodavca na kupca prilikom prodaje nepokretne imovine.
Nepokretnosti ili nepokretna imovina je naziv koji se koristi za sve nekretnine koje ne mogu pomerati svoj položaj a da se pritom ne promeni njihova struktura. U ovo spadaju poljoprivredna, šumska i građevinska zemljišta i objekti poput stanova, kuća, zgrada, poslovnih prostora i građevinskih objekata.
Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti se preciziraju svi bitni elementi prodaje kao što su cena, vremenski rokovi, međusobna prava i obaveze prodavca i kupca kao i procedura prenosa vlasništva.
Ovim ugovorom prodavac i kupac preuzimaju međusobne obaveze. Prodavac je dužan da na kupca prenese svoje pravo svojine na nepokretnost i da mu istu tu nepokretnost preda, a kupac je dužan da za ovu predaju prodavcu isplati dogovorenu cenu.
Kako bi ovaj ugovor dobio pravnu snagu, potrebno je da se overi kod notara i upiše u katastar nepokretnosti. Da bi vaš proces kupoprodaje nepokretnosti protekao sigurno i bez komplikacija, advokatska kancelarija Tijanić je tu da vam pruži stručnu pomoć.
Sadržaj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Kao i svaki drugi pravni ugovor, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora obuhvatiti ključne elemente koji osiguravaju njegovu zakonitost i jasno definišu prava i obaveze stranaka.
Bilo da se radi o ugovoru o kupoprodaji kuće, stana, zemljišta, građevinskog objekta, podaci su uglavnom isti za sve.
Na prvom mestu potrebni su osnovni podaci o prodavcu i kupcu nepokretnosti kao što su ime, prezime, adresa i JMBG.
Još jedna osnovna stvar jeste da li je prodavac knjižni ili vanknjižni vlasnik, tj. da li je prodavac upisan u katastar kao vlasnik nepokretnosti ili nije upisan kao vlasnik ali je pravnim putem stekao vlasništvo (npr. ugovorom o kupoprodaji).
Sledeća stvar je precizan i detaljan opis nepokretnosti u pitanju. Ovde je potrebno navesti tačnu površinu, broj parcele, vrstu objekta, adresu, sprat kao i sve druge podatke koji omogućavaju preciznu i nedvosmislenu identifikaciju nepokretnosti.
Potom se navodi ukupna cena nepokretnosti kao i načini plaćanja kupca, dakle će isplatiti cenu u celosti ili na rokom određene rate, i da li će biti plaćena gotovinom ili putem banke.
Takođe je potrebno navesti klauzule o troškovima, rok za predaju nepokretnosti i obaveznu saglasnost tj. izjavu prodavca (clausula intabulandi) kojom ovlašćuje kupca da izvrši upis prava svojine u svoju korist u Katastru nepokretnosti.
Kupoprodajni ugovor za poljoprivredno zemljište
Kada je reč o prodaji poljoprivrednog zemljišta, ugovor o kupoprodaji može se zaključiti samo ako je prodavac prethodno ponudio zemljište na prodaju vlasniku susedne parcele s kojom se njegova parcela graniči. Ako postoji više vlasnika susednih zemljišta, ponuda se mora prvo uputiti onom vlasniku čije susedno zemljište ima najveću površinu.
Ponuda za zaključenje ugovora o kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta mora da sadrži sve podatke koji se tiču zemljišta u pitanju, precizno i detaljno napisane. Dakle broj parcele, površina, podaci vlasnika, cena, rokovi plaćanja i sve ostale uslove prodaje.
Ova ponuda mora biti dostavljena istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, koji su dužni da se pismeno izjasne o ponudi u roku od 15 dana od prijema ponude.
Ukoliko se imalac prava preče kupovine ne izjasni u roku od 15 dana od prijema ponude, smatra se da je ponudu odbio i prodavac zemljišta može prodati zemlju drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima (niža cena, bolji rokovi, itd.).
Ako imalac prava preče kupovine izričito odbije ponudu a prodavac ne proda zemljište trećem licu u roku od godinu dana od odbijanja, prodavac zemljišta je dužan da ponovi ponudu istim imaocima prava preče kupovine kao i na početku procesa prodaje.
Pravo na tužbu
Ukoliko se utvrdi da je prodavac zemljišta zaobišao pravo preče kupovine, drugim rečima, da prodavac nije prvo ponudio prodaju poljoprivrednog zemljišta imaocima prava na preču kupovinu ili je prodao zemljište drugom licu pod povoljnijim uslovima, imalac prava na preču kupovinu može tužbom tražiti poništenje kupoprodajnog ugovora.
Ovim putem sud može naložiti da se zemljište proda imaocu prava preče kupovine pod uslovima iz prvobitne ponude.
Tužilac može podneti tužbu najkasnije u roku od dve godine od zaključivanja kupoprodajnog ugovora. Tužilac je dužan da pri podnošenju tužbe uplati sudu iznos koji odgovara tržišnoj vrednosti zemljišta koje je predmet spora kako bi dokazao da je spreman da zaista kupi tu nepokretnost po tržišnoj ceni.
Kupoprodajni ugovor za stan pod hipotekom
Nepokretnost bez tereta je najsigurnija vrsta kupovine za kupca. Međutim, kupovina ili prodaja nekretnine pod teretom je takođe legalna i sigurna ako se obavi pod stručnim okom advokatske kancelarije Tijanić.
Pojam nekretnina pod teretom označava da nepokretnost u pitanju ima određena pravna ograničenja koja su upisana u katastar. Najčešće vrste tereta su: hipoteka, plodouživanje, službenost (pravo prolaza, korišćenja puta ili vode i slično) i postojanje spora.
Ukoliko postoji želja za stvaranjem ugovora o kupoprodaji objekta pod teretom, vaš advokat će obaviti nekoliko ključnih stvari kako bi se osigurala pravedna i transparentna kupovina.
Advokat najpre pribavlja potvrdu o statusu tereta i proverava da li je kredit na nekretnini otplaćen. Ako jeste, prodavac dostavlja potvrdu notaru, čime se pokreće postupak za brisanje hipoteke. Ako kredit nije otplaćen, advokat priprema potrebnu dokumentaciju za kupčev stambeni kredit.
Nakon njegovog odobrenja, uspostavlja se hipoteka II reda, koja prelazi u I red po brisanju postojeće hipoteke. Po isplati cene, advokat obezbeđuje clausula intabulandi, saglasnost prodavca o prodaji, i upis vlasništva kupca u katastar.
Raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti je itekako moguć i može nastupiti u nekoliko slučajeva.
Prvi slučaj je sporazumni raskid ugovora. Ova vrsta je moguća jedino ako se obe strane, kupac i prodavac, slože da pristanu na raskid. Pravni postupak za sporazumni raskid nije obavezan, jer je dovoljno da strane izrade pisani dokument koji potvrđuje njihov dogovor o raskidu, čime ugovor o kupoprodaji nepokretosti postaje nevažeći.
Drugi slučaj je raskid zbog neispunjenja obaveza. Ako jedna strana ne ispuni svoju ugovornu obavezu, druga strana ima pravo da zahteva ispunjenje obaveze u dogovorenom roku ili potpuni raskid ugovora.
Advokatska kancelarija Tijanić
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja ozbiljan poduhvat koji ne treba shvatati olako. Kako biste u potpunosti bili sigurni u vašu pravnu zaštitu i usklađenost sa zakonodavstvom, obratite se advokatskoj kancelariji Tijanić koja vam nudi stručnu pomoć i podršku u svim fazama procesa, garantujući sigurnost i bezbednost vaše transakcije.