Recimo da je jedan supružnik kupio stan na kredit pre braka, i da je zatim stupio u brak sa drugim supružnikom. Nakon nekog vremena provedenog u braku, tokom kojeg su zajedno plaćali kredit na stan, ovaj par odluči da se razvede, ali se sada javlja jedan problem: Da li stan kupljen pre braka ulazi u zajedničku imovinu ako se kredit otplaćuje tokom braka?
U ovom tekstu ćemo odgovoriti na to pitanje tako što ćemo objasniti kako sud Republike Srbije gleda na pitanja kao što su: stan kupljen pre braka, kredit za stan pre braka, zajedničke uplate tokom braka i doprinos supružnika.
Šta zakon kaže o imovini stečenoj pre braka?
Šta je „posebna imovina supružnika“?
Posebna imovina supružnika je definisana u zakonu Republike Srbije kao sva imovina koju je jedan supružnik stekao:
- Pre braka, bez obzira da li je tu imovinu stekao radom, nasledstvom, poklonom ili na drugi način
- Tokom braka, ali bez ulaganja rada ili doprinosa drugog supružnika,
- Tokom braka putem nasledstva, poklona ili drugim pravnim poslom.
Shodno tome, ova imovina podrazumeva nekretninu kupljenu pre braka, zaradu od autorskog ili sličnog prava bez doprinosa drugog supružnika, imovina koja spada u ličnu upotrebu supružnika (odeća, obuća, lični pokloni i slično), imovina i nekretnina dobijene kao poklon ili putem nasledstva, novčana sredstva dobijena na osnovu naknade neimovinske štete, novčana sredstva dobijena na osnovu naknade imovinske štete.
Posebna imovina ne podleže podeli tokom razvoda.
Razlika između posebne i zajedničke imovine
Prema zakonu Republike Srbije, zajednička svojina supružnika, to jest zajednička imovina, je sva imovina stečena radom za vreme trajanja braka, bez obzira na čije se ime vodi. Shodno tome u zajedničku imovinu se mogu svrstati zarada, štednja, dobici, nekretnina, imovina i zajednički kredit.
Za razliku od posebne, zajednička imovina je predmet podele u slučaju razvoda braka.
Kada imovina stečena pre braka ulazi u podelu?
Posebna imovina se po zakonu ne deli tokom razvoda, međutim i u ovom slučaju postoje izuzeci.
Imovina stečena pre braka ulazi u podelu tokom razvoda ukoliko je to predviđeno bračnim ugovorom ili ukoliko je u nju uložena zajednička imovina, rad ili doprinos drugog supružnika (npr. otplata kredita, renoviranje zajedničkim sredstvima, fizički rad na adaptaciji, vođenje domaćinstva koje je omogućilo ulaganja).
Da li stan kupljen pre braka uvek ostaje posebna imovina?
Kupovina stana pre braka – vlasništvo i pravni status
Svaka imovina, uključujući i nekretnine, kupljena pre sklapanja braka pripada isključivo onoj osobi koja ju je stekla svojim radom, potpisala kupoprodajni ugovor kao kupac i upisala u katastar.
Ukolio dođe do razvoda braka, momenat kupovine je ključan za pravni status stana jer od njega zavisi da li je kupljeni stan deo privatne (kupljen pre sklapanja braka) ili zajedničke svojine (kupljen tokom trajanja braka). Samim tim kada je potrebno podeliti imovinu, sud najpre proverava da li je stan kupljen pre ili tokom zaključenja braka, kako je stečen (nasleđen, poklon, zajedničkim kreditom i sl.), na koga glasi vlasništvo, da li postoji bračni ugovor koji stan u pitanju svodi na zajedničku imovinu i da li je tokom braka bilo ulaganja zajedničkih sredstava, rada ili doprinosa drugog supružnika (npr. otplata kredita, adaptacija).
Upis vlasništva u katastar pre sklapanja braka
Upis nekretnine u katastar kao njen vlasnik predstavlja glavni dokaz da je nekretnina kupljena i overena kao vaša pre zaključenja braka. Prilikom podele imovine u postupku razvoda, ako je stan upisan na ime jednog supružnika, on se smatra njegovom posebnom imovinom i kao takav se ne deli, osim u specijalnim slučajevima.
Kada drugi supružnik nema pravo na stan
Drugi supružnik nema pravo na deo od stana prvog supružnika onda kada je sud utvrdio da je stan kupljen i upisan u katastar pre sklapanja braka, da nije imao nikakav doprinos radom ili novčanim sredstvima tokom kupovine ili adaptacije i da u bračnom ugovoru stan nije sveden kao zajednička svojina.
Šta ako je stan kupljen pre braka, ali je kredit otplaćivan tokom braka?
Da li uplata rate kredita menja vlasništvo nad stanom?
U slučaju kada je stan kupljen pre braka, uplata rate kredita ne menja vlasništvo automatski, dakle stan je i dalje posebna imovina supružnika i samim tim sud je neće uzimati kao predmet podele tokom razvoda. Međutim, sud ipak može priznati drugom supružniku učesništvo u otplati kredita i uzeti ga u obzir prilikom raspodele vrednosti imovine ili određivanja njegove naknade.
Da li supružnik stiče pravo na udeo u nekretnini?
Supružnik može dobiti pravo na deo vrednosti nekretnine samo ako je značajno učestvovao u otplati kredita, posebno kada su korišćena sredstva iz zajedničke imovine, što je dovelo do povećanja vrednosti nekretnine.
Da li postoji pravo na naknadu uloženih sredstava?
Supružnik može ostvariti pravo na naknadu uloženih sredstava ukoliko su ona značajno doprinela otplati kredita, renovaciji ili uvećanju stana.
Kada stan kupljen pre braka može postati zajednička imovina?
Situacije kada dolazi do proširenja zajedničke imovine
Do proširenja zajedničke imovine može doći jedino u sledećim situacijama:
- Ukoliko je tako napisano u bračnom ugovoru
- Ukoliko je u posebnu imovinu uložen zajednički novac ili plata drugog supružnika
- Ukoliko je supružnik učestvovao u otplati kredita svojim novcem
- Ukoliko je drugi supružnik učestvovao radom u unapređenju ili održavanju posebne imovine
Dokazivanje zajedničkog ulaganja u nekretninu
U trenutku kada je potrebno dokazati da je ulaganje u nekretninu bilo zajedničko potrebno je obezbediti sledeća dokumenta:
- Računi, uplatnice, bankovni izvodi o uplaćenim sredstvima
- Fakture za materijal i radove majstora
- Slike i video dokazi ukoliko je supružnik sam izvodio radove
- Svedoke
Ulaganje u adaptaciju, renoviranje i povećanje vrednosti stana
Stan koji je kupljen pre sklapanja braka može postati zajednička svojina u slučaju da je drugi supružnik, onaj koji nije vlasnik, značajno doprineo novčanim sredstvima ili radom u cilju povećanja vrednosti stana bilo to adaptacijom, renoviranjem ili uvećanjem stana.
Kako sud procenjuje doprinos supružnika?
Sud procenjuje doprinos supružnika u celini uzimajući u obzir ključne faktore kao što su finansijski doprinos i rad u održavanju domaćinstva i podizanja dece. Ovime se osigurava da svaki vid zajedničkog delovanja u braku bude priznat prilikom podele imovine i da se doprinosi oba supružnika pravično vrednuju, s tim što veći doprinos jednog supružnika ne znači automatski pravo na veći udeo u imovini.
Stan kupljen pre braka i razvod – šta se najčešće dešava u praksi?
Da li drugi supružnik ima pravo na stan?
Osim u specijalnim slučajevima, drugi supružnik nema pravo na stan kupljen pre braka, budući da on pripada supružniku koji je formalno vlasnik.
Da li se kredit deli ili ostaje lična obaveza?
Ukoliko je kredit podignut pre sklapanja braka, on ostaje lična obaveza supružnika koji ga je podigao. Tek u slučaju da je drugi supružnik značajno doprineo otplati kredita, taj doprinos može mu se priznati prilikom raspodele imovine.
Najčešće situacije iz sudske prakse
U sudskoj praksi se najčešće dešava da kupljena nekretnina pre braka ostaje u vlasništvu onog supružnika koji ju je kupio, bez obzira na učesništvo drugog supružnika u otplati kredita.
Koje dokaze treba sačuvati u slučaju spora?
U slučaju da je potrebno da dokažete da ste učestvovali novčano ili radom na povećanju vrednosti stana, otplati kredita ili drugim ulaganjima, potrebno je sačuvati sve račune, uplatnice, bankovne izjave, fakture i druga pisana dokumenta koja o tome svedoče.
Kada je potrebno angažovati advokata?
Ako postoji spor oko imovine
Angažovanjem advokata ćete osigurati pravičnu podelu u slučaju spora oko podele imovine.
Ako se pokreće tužba zbog doprinosa
Advokat vam može značajno pomoći u prikupljanju dokumenata koji dokazuju vaš lični doprinos u slučaju pokretanja tužbe zbog doprinosa.
Ako je u pitanju veća vrednost nekretnine
Ukoliko je u pitanju veća vrednost nekretnine, advokatska kancelarija Tijanić pruža stručnu pomoć u prikupljanju dokaza i zastupanju pred sudom u cilju zaštite vaših prava.